根据泰国房地产信息中心（REIC）的数据，自2012年调查开始以来，大曼谷地区的公寓价格指数自2012年以来首次出现季度下降，从2006年的1538下降了03％至1534。销量最高的单位是每平方米80,000-90,000泰铢，其次是每平方米90,000-150,000泰铢。REIC接受调查的150个项目中，有近42％的项目提供了折扣，折扣的比例为10%-362%，但是基本都是可以立即过户的公寓。通过对比可以看出菲律宾买房更具有一定的优势，同时也拥有很大的性价比。
4月，Sansiri，Ananda Development，Noble Development和Major Development等头部开发商提供了巨大的折扣，去库存拿回款，其中最大的折扣可以达到62%。这里说的折扣是变相折扣，因为直接折扣可能会伤害最初购买价格较高客户，这些客户在项目首次开盘时就购买了单位。变相折扣的方式包括，过户当天客户免交任何费用。
目前包括免除在转让日支付的所有费用，例如过户费，公共区域费，项目维修基金，水电表费和过户费。老鹿算了一笔账，以30平方，总价在300万泰铢，物业费为40泰铢月平方的公寓为例，过户当天需要交哪些费用？过户费，买家支付1%，30,000泰铢，一次性支付；
公共区域费，相当于物业费，14,400泰铢，每年支付；项目维修基金（Sinking Fund），一次性缴纳大概每平方500泰铢，即15,000泰铢，一次性支付；
水电表费，粗算2,000泰铢，一次性支付；如果客户办理抵押，还有1%的抵押费（通常开发商并不支付），30,000泰铢，一次性支付。 总折扣优惠可以达到91,400泰铢左右。
如果可以争取到开发商送家具家电包，以小编曾经帮朋友装修过一套45平方的小户型住宅为例，家具都从宜家买，家电在Powerbuy买，没有超过100,000泰铢。开发商统一装修采购，应该比个人采购便宜一些，因此用同样的预算，应该可以达到样板间的效果。
这样加起来，可能实际优惠就可以达到200,000泰铢左右。小编认为我们在正式进入分析前，思考几个问题，得到一些浅层的现象，之后再深入分析。为什么出现了投资客“涌回”的情况？
从3月开始泰国股市出现了断崖式下跌，很多泰国散户都割肉出货了，现在有很多闲钱在手上，这部分现钱进入了房地产“现货”市场。不得不说在泰国投资的途径也非常的有限，以盘谷银行为例，5,000万泰铢以下，银行储蓄年利率是0375%。定期一年固定存款利率是075%。这个是泰国商业银行普遍的行情，基本每家银行差的不多。
所以看起来在现在这个时刻捡漏入场是个不错的机会。除了银行存款外，小伙伴们想要问市场上有没有类似国内的理财产品？有的，但是回报率也非常低。还是拿数据说话，盘谷银行资产管理提供的货币型基金B-TREASURY，一年回报率119%。
汇商银行资产管理SCB TRESAURY MONEY PLUS OPEN END FUND， 一年回报率126%。所谓货币型基金，风险最小，国内的“余额宝”刚开始的时候可以有超过4%的年回报率，泰国类似产品只有12%左右。
泰国商业银行成立自己的资产管理，商业银行代销，每家商业银行只卖自己的，从渠道商来说，没有像国内那么方便的支付APP可以选择让大家选择各种类型的基金，只能去相应的银行开基金户口。除了资产管理，还有没有其它的投资产品？
由于银行存款、理财产品，回报率都比较低，因此很多泰国人选择投资股票，在经纪开户，经纪还可以提供给你一些固定收益的产品，比如债券，大概年收益2%-4%。等个人资产达到一定规模了，经济会给你配专门的客户经理，作为高净值客户，可以投资一些的私募债，这个收益率就比较高一些，5%-8%。
好，现在我们回归主题，正是因为泰国市场中的理财产品十分的有限，回报率极低，可替换的投资产品稀缺，所以让这些有“深度折扣”的“现货”有了投资价值。现在泰国市场上的房产现货库存有大概约10万套，总货值约3,000亿，从目前看来，COVID-19对于泰国房地产倒是个好事儿：
1、首先，深度挖掘了本地客户。今年入市的本地客户，大多数都是投资客户，原因也解释了，股市大跌，也没有其他替代投资产品，那么我进楼市捡漏。可能有朋友会问，之前不是说泰国政府给人民发钱吗？人民不是没钱了嘛，怎么还有那么多投资人呢？
这里想要提一点，到底谁是真正的客户？需要政府救济的民众，会考虑买住宅吗？他们其实不是真正的目标客户群。开发商真正的本地客户群，是有稳定工作的白领。目前在泰国没有听到有大规模的裁员、降薪潮，终端目标客户还是可以正常领到薪水。
疫情期间，啥啥都关了，除了超市买菜，有钱也花不出去。这段时间的年终奖发放和月薪的积累，成功激活了这部分本地投资客户。
2、然后，饥饿营销了外国客户。现在禁飞，又禁到5月底了，看似是个不太好的消息。但小编认为，可以从另外一个方面去思考，如果现在开放了，大量外国客户涌入，本地客户，还能得到现在的优惠幅度吗？如果外国客户可以正常进入泰国后，开发商看到回款业绩回升，必然会调整营销策略，显而易见的是折扣的力度会变小。
目前泰国每日新冠确诊人数保持每天个位数新增，不出太大的意外，下半年外国客户就可以正常来泰了，相信开发商会继续延续这个折扣幅度，甚至更大。经过这段时间后，市场上库存进一步消耗，前半年的开发商蓄客，会在下半年得到成交。
3、如果不是这次疫情，泰国的库存可能要消耗2-3年，现在可能1-2年市场就可以恢复健康。现在因为开发商大力去库存的规模，激发本地买家购买力。且为了保现金流健康，不再新推出资金积压严重的住宅项目，可能到明年这个时候，市场上的存量住宅就不多了。过去三年平均的去化是每年大概50,000套左右，小编认为从明年下半年起，开发商就要开始新一轮的住宅项目开发，那个时候价格会进一步上浮。
4、提一下市场这只大手，泰国房地产不是一个简单的市场，由于泰国的房地产有很大的比例30%-40%的份额是外国买家买走的，往往一个突发事件会影响到整个市场的表现。但是正是这些突发事件会加速市场的更迭，不适应市场发展的开发商是会被逐步淘汰掉，最终活下来的还是那些积极思考，主动调整的Smarters。这种环境中，有实力的人可以完成资源整合，捡到漏，使自身更强大，没有实力的很有可能就被优胜略汰掉了。 |
写文章
