一个产业园区开发的过程即是一个招商的过程。园区招商实质上是园区通过已有的土地资源、政策资源、环境配套以及区位优势去吸引企业的投资，从而提高整个区域的税收。然而，园区也需要围绕产业链进行招商，通过大量的相关产业企业的集聚，形成规模效应，增强园区额竞争优势。作为公司重要的品牌灵魂，北京工业产业园有着杰出的表现，通过市场的检验，仍然有着强劲的发展态势。
产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园等以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者，必须知悉产业园的综合背景情况，如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式等等，做到顺势而行。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
园区盈利模式
纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈利收入主要来自两部分：地产增值和产业增值。产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励等五个方面。
客观地讲，现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值指依附在土地溢价基础之上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这同传统的商业地产模式没有显著区别，所以大部分园区还会突出物业载体的营销宣传。产业增值是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策。
01产业投资
主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC（风险投资）、PE（私募股权投资）等，以此开展项目投资，或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资，分享企业成长并获取长期收益。
02中介服务
园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。
03平台服务
引进中介机构为园区企业服务，获得少量收益。有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化，自主建立公共服务平台，如同中介机构一样，为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取咨询性、服务性收入，正所谓肥水不流外人田。平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。
04政府补贴
产业园区、孵化器通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和产业氛围，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。
为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上按照专项资金、专款专用的原则划拨给相关园区。
05税收奖励
税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于扩展招商，堪称区域政府对园区的绩效奖。
诚然，各家产业园区的建设经营各有侧重，收入来源比重不同、各具千秋，但从园区收入构成和比例额度上，不难看出园区的经营定位和运营能力。企业选择园区时，可关注园区的盈利模式与主要收入来源，因为这预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务。
对一家产业园来说，知悉产业园区的来龙去脉就好比了解自己的前世今生，在前行的路上，学习效仿也好，创新实践也罢，明确发展方向，明晰成长路线，这才是关键。
一个产业园区开发的过程即是一个招商的过程。园区招商实质上是园区通过已有的土地资源、政策资源、环境配套以及区位优势去吸引企业的投资，从而提高整个区域的税收。当然，如果单纯只考虑企业的投资额而忽略园区的整体布局，那可能会导致园区的竞争力逐渐削弱。产业园区要利用好产业链招商，为园区增强竞争力。
产业链描述了一个具有某种内在联系的企业群结构，它是一个相对宏观的概念。产业链中大量存在上下游关系和相互价值的交换，上游环节向下游环节输送产品或服务，下游环节向上游环节反馈信息。
所谓产业链招商，就是围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅料、零部件和包装件等产品，以及相关服务配套来吸引投资，谋求协同发展，形成倍增效应，以增强产品、企业、产业乃至整个区域综合竞争力的一种招商方式，并建立起同一产业间各种投入品及成品的技术经济联系。
产业链招商的作用
相比传统招商引资方式，园区产业链招商摆脱了一味比拼土地、税收等优惠政策的方式，而是以更深层次和更具长远效应的产业链打造为目标，基于构建产业链的需要，寻找和弥补产业链的薄弱环节，确定目标企业，打造产业集群，有目的、有针对性地进行产业招商。
1产业链招商是产业推动的粘结剂
产业链招商对经济发展的作用是不容忽视的。一方面，除了促进经济总量增加的直接效应外，产业链招商好比黏结剂，将上下游企业黏合在一起。通过产业的高度集聚，极大地提高社会化生产的组织化程度，通过就近配套、就近采购甚至是一站式采购，极大地降低了生产成本，增强竞争力。另一方面，产业链招商可以产生技术示范上的横向溢出效应和纵向溢出效应。横向上，同类型企业的门对门竞争有助于技术的快速进步；纵向上，上下游企业在相互配套适应过程中会不断向先进技术企业靠拢。特别是高端研发环节的引入，能促进整个产业的技术提升，还可能成为相关产业的研发中心、销售中心，甚至是价格形成中心。
2产业链招商是区域品牌的助推剂
产业区域的地位与区内产品品牌休戚相关, 产业链所在的区域通常具有完善的基础设施、完备的服务功能、良好的服务品质和一定竞争优势的核心业务, 在相同或相近的区域中，能够吸引相关产业向该区域内集聚, 并且能够不断促进区域内产业的技术进步和经营创新，保持产业链区位的持续发展, 形成区域内产业和产品在市场竞争中的明显优势，在打造产品品牌的同时，助推区域品牌的形成和持续发展。
产业链招商的操作
01规划先行，服务殿后
制定完善的产业发展规划是产业链招商的基础。根据完善而详细的产业发展规划，制定可指导操作的园区产业链投资实施计划，园区招商部门才能把有限的资源用在重点产业的招商上。同时，政府可以在相关政策上对重点产业予以倾斜，在增强产业配套能力和产业中介服务水平上有所作为。
在产业链企业的选择上，一些资深人士给出的经验是：出口量大、总成组装式、能在当地大量采购零部件的龙头企业比较符合产业链发展需要。
产业链招商要本着产业集聚、功能转型、综合环境优化的目标研析产业链的主体，载体、服务配套等。
02引进一家，带来一串
通过产业链招商，无疑可以提高招商的成功率，减少盲目性。在产业链中，引进哪个环节的企业也大有讲究。很多产业园区的产业链招商实例告诉我们，龙头、核心企业是产业招商的关键。核心企业对于一个产业的作用，正如恒星对于围绕它的行星一样不可取代，引来一家核心企业，往往能引来一连串配套企业，甚至能凭空打造出一条新的产业链。
03专家招商，团队合作
产业园打造产业链，实施产业链招商，可以说，大多数的园区招商机构仍然缺少产业的专业分工，熟悉产业特点的专家型招商人才还较为欠缺，一定程度上影响了产业链招商的成效。这是目前众多园区招商机构急需解决的问题。
客观地讲，产业园区的招商中，重总量扩张而轻集约产出，重数量而轻质量，重企业招商而轻产业配套，重招商活动而轻产业链整合等倾向仍较为突出。鲜有园区研究制定出适合本地区和本园区的产业链投资指导目录，而导致产业链招商在实践中难以有效操作。
随着现代产业园区的发展，园区产业链的规划越来越受到投资企业的关注，也逐渐成为园区的特色优势。企业更愿意选择产业相关度高的园区进行投资。园区也需要围绕产业链进行招商，通过大量的相关产业企业的集聚，形成规模效应，增强园区额竞争优势。 |
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